토허제 실거주 유예 확대: 무주택자는 연말까지 세 낀 집도 살 수 있다

부동산·정책 · 2026.05.13

토허제 실거주 유예 확대:
무주택자는 연말까지 세 낀 집도 살 수 있다

작성일 2026년 5월 13일 · 읽는 시간 약 4분

① 13일 입법예고: 세입자 있는 집도 무주택자는 바로 살 수 있다

국토교통부가 13일 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무를 확대 유예하는 내용의 부동산거래신고법 시행령 개정안을 입법예고했다. 핵심은 세입자가 있는 집을 무주택자가 매수할 경우, 기존 임대차 계약 종료일까지 실거주 시점을 미룰 수 있다는 것이다. 신청 기간은 올해 12월 31일까지, 실거주 의무는 2028년 5월 11일까지 유예된다.

기존에는 토허구역에서 주택을 매수하면 계약일로부터 4개월 이내에 반드시 실거주해야 했다. 세입자가 있는 집을 사도 임대차 계약이 남아있으면 실거주를 시작할 수 없어 사실상 거래가 막히는 문제가 있었다. 이번 조치는 이 걸림돌을 제거해 매물 출회를 촉진하려는 목적이다.

▲ 토허제 실거주 유예 확대 — 기존 규정 vs 개정 후 비교

② 적용 대상과 조건: 꼼꼼히 체크해야 한다

이번 유예는 무주택자에만 적용된다. 그것도 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자여야 한다. 이날 이후 기존 주택을 팔아 무주택자가 된 경우는 유예를 적용받을 수 없다. 허가 이후 4개월 이내에 주택을 취득(등기)해야 하며, 실거주를 시작하면 2년간 의무 거주는 여전히 유지된다. 이르면 이달 말부터 실거주 유예 신청이 가능해질 전망이다.

정부는 이 조치가 다주택자 보유 주택의 매물 출회를 촉진해 부동산 공급을 늘리는 효과를 기대하고 있다. 그러나 대출 규제 완화는 이번 조치와 별개로 병행하지 않기로 했다. 레버리지를 활용한 투기 수요를 차단하면서 실수요 거래만 활성화하겠다는 의도다.

🏠 토허제 실거주 유예 확대 핵심

· 입법예고: 2026년 5월 13일
· 대상: 무주택자 (5.12부터 무주택 유지 必)
· 내용: 세입자 있는 주택 → 임대차 계약 종료일까지 실거주 유예
· 신청 기한: 2026년 12월 31일
· 입주 의무: 늦어도 2028년 5월 11일까지
· 입주 후: 2년간 실거주 의무 유지

③ 부동산 정책의 딜레마: 매물 잠김 vs 실수요 활성화

이번 조치는 양도세 중과 부활로 발생한 매물 잠김을 해소하기 위한 보완책이다. 양도세 중과로 다주택자들이 팔지 않으려 하는 상황에서, 세 낀 집을 무주택자가 구매할 수 있도록 길을 열어 공급을 늘리겠다는 논리다. 규제와 완화가 동시에 작동하는 이재명 정부 부동산 정책의 복잡한 구조가 잘 드러나는 사례다. 이달 말부터 시작될 신청 현황과 그에 따른 매물 출회 속도를 지켜볼 필요가 있다.